Kurz gesagt
Nur der Gebäudeanteil des Kaufpreises wird abgeschrieben. Er ergibt sich aus der Aufteilung im Kaufvertrag oder aus dem Verhältnis von Bodenwert und Gebäudewert. Schon zehn Prozentpunkte Unterschied kosten bei 300.000 Euro Kaufpreis über die Nutzungsdauer rund 12.000 Euro Steuern.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung zahlst Du einen Gesamtpreis. Steuerlich wird er aufgeteilt: in den Anteil für das Gebäude, den Du abschreibst, und den Anteil für Grund und Boden, den Du nicht abschreibst. Diese Aufteilung bestimmt Deine Abschreibung für die gesamte Nutzungsdauer. Deshalb lohnt es sich, sie genau zu prüfen.
Warum die Aufteilung so viel ausmacht
Ein Rechenbeispiel: Kaufpreis 300.000 Euro, Baujahr nach 1925, also 2 Prozent AfA. Bei 80 Prozent Gebäudeanteil schreibst Du jedes Jahr 4.800 Euro ab, bei 70 Prozent nur 4.200 Euro. Die Differenz von 600 Euro Abschreibung bedeutet bei 40 Prozent Steuersatz 240 Euro mehr Steuern pro Jahr. Über 50 Jahre summiert sich das auf 12.000 Euro, die Kaufnebenkosten noch nicht eingerechnet.
So wird aufgeteilt
Aufteilung im Kaufvertrag
Enthält der Kaufvertrag eine Aufteilung, legt das Finanzamt sie grundsätzlich zugrunde. Voraussetzung ist, dass sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grob verfehlt. Bei Bauträgerverträgen ist die Aufteilung oft schon enthalten. Bei Bestandswohnungen lohnt es sich, sie vor dem Notartermin anzusprechen.
Aufteilung nach Werten
Fehlt eine Aufteilung, wird der Kaufpreis nach dem Verhältnis von Bodenwert und Gebäudewert verteilt. Den Bodenwert ermittelst Du aus dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche und Deinem Miteigentumsanteil laut Teilungserklärung. Bei einer Wohnung in einem großen Haus mit vielen Einheiten ist Dein Anteil am Grundstück oft klein, entsprechend hoch ist der Gebäudeanteil.
Die Arbeitshilfe des Finanzamts
Viele Finanzämter rechnen mit einer pauschalen Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Sie führt in teuren Lagen häufig zu einem zu hohen Bodenanteil. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass diese Arbeitshilfe im Streitfall nicht als alleinige Grundlage taugt. Weicht das Finanzamt von Deiner Aufteilung ab, lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die Begründung. Mehr unter Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung.
Beispiel mit Bodenrichtwert
Ein Haus mit 20 Wohnungen steht auf einem Grundstück mit 1.200 Quadratmetern, der Bodenrichtwert liegt bei 600 Euro. Dein Miteigentumsanteil beträgt 50/1.000. Damit entfallen auf Dich 60 Quadratmeter Grundstück im Wert von 36.000 Euro. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro liegt der Bodenanteil nach dieser einfachen Rechnung bei 12 Prozent, der Gebäudeanteil bei 88 Prozent. In der Praxis wird der Gebäudewert zusätzlich nach dem Sachwert ermittelt. Die Größenordnung zeigt aber, wie viel Spielraum es gibt.
Mit Deinen eigenen Werten rechnest Du das im Rechner zur Kaufpreisaufteilung nach. Er zeigt auch, was eine abweichende Aufteilung des Finanzamts über die Nutzungsdauer kostet.
Die Kaufnebenkosten folgen der Aufteilung
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler werden im selben Verhältnis aufgeteilt. Ein höherer Gebäudeanteil erhöht also auch die abschreibbaren Nebenkosten. Mehr dazu unter Kaufnebenkosten bei der vermieteten Immobilie absetzen.
Was Du konkret tun kannst
- Vor dem Kauf: Eine Aufteilung in den Kaufvertrag aufnehmen lassen, die zu den tatsächlichen Werten passt.
- Nach dem Kauf: Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil prüfen und die Aufteilung in der ersten Steuererklärung begründen.
- Nach dem Bescheid: Prüfen, ob das Finanzamt abgewichen ist, und innerhalb eines Monats reagieren.
Häufiger Fehler
Die Aufteilung des Finanzamts wird ohne Prüfung übernommen. Gerade in Städten mit hohen Bodenrichtwerten setzt die pauschale Arbeitshilfe den Bodenanteil oft deutlich zu hoch an.
Häufige Fragen
Grundsätzlich ja, solange die Aufteilung die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grob verfehlt. Eine Aufteilung, die erkennbar nur der Steuer dient, erkennt das Finanzamt nicht an.