Kurz gesagt
Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums rechnet den Bodenanteil oft zu hoch. Im Streitfall ist sie nicht die alleinige Grundlage. Eine plausible Aufteilung im Kaufvertrag oder ein Gutachten setzt sich durch.
Beim Kauf einer Wohnung muss der Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt werden. Viele Finanzämter nutzen dafür eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Sie führt häufig zu einem hohen Bodenanteil und damit zu einer niedrigen Abschreibung. Du musst das nicht einfach hinnehmen.
Wie die Arbeitshilfe rechnet
Die Arbeitshilfe ist eine Excel-Tabelle. Sie ermittelt den Bodenwert aus dem Bodenrichtwert und den Gebäudewert pauschal nach Baujahr, Ausstattung und Fläche. Dann verteilt sie den Kaufpreis im Verhältnis dieser beiden Werte. Die Pauschalen bilden die tatsächlichen Marktverhältnisse in vielen Lagen schlecht ab, vor allem in Städten mit hohen Bodenrichtwerten.
Was die Rechtsprechung sagt
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Arbeitshilfe im Streitfall nicht als alleinige Grundlage taugt, weil sie zu stark typisiert. Außerdem ist eine Aufteilung im Kaufvertrag grundsätzlich zu übernehmen, solange sie die tatsächlichen Werte nicht grob verfehlt.
Wann Du abweichen kannst
- Aufteilung im Kaufvertrag: Liegt eine plausible Aufteilung vor, ist sie der Ausgangspunkt.
- Eigene Berechnung: Mit Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil lässt sich der Bodenwert oft deutlich niedriger nachweisen.
- Gutachten: Bei großen Unterschieden schafft ein Wertgutachten Klarheit. Die Kosten sind Werbungskosten.
So gehst Du vor
- Prüf im Bescheid, ob das Finanzamt von Deiner Aufteilung abweicht.
- Fordere die Berechnung des Finanzamts an.
- Lege innerhalb eines Monats Einspruch ein und begründe Deine Aufteilung.
Wie die Aufteilung grundsätzlich funktioniert, steht unter Kaufpreisaufteilung bei der Eigentumswohnung.
Häufiger Fehler
Der Bescheid mit der Aufteilung nach Arbeitshilfe wird bestandskräftig, ohne dass jemand die Berechnung geprüft hat. Die niedrige Abschreibung gilt dann für Jahrzehnte.
Häufige Fragen
Nein. Die Arbeitshilfe ist im Streitfall nicht die alleinige Grundlage. Eine plausible Aufteilung im Kaufvertrag oder ein Gutachten hat Vorrang.