Kurz gesagt
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für den Kauf sowie die Maklerprovision erhöhen Deine Anschaffungskosten und werden mit dem Gebäudeanteil abgeschrieben. Die Kosten der Grundschuld und andere Finanzierungskosten setzt Du dagegen sofort ab.
Beim Kauf einer Wohnung zahlst Du neben dem Kaufpreis oft zehn Prozent und mehr an Nebenkosten. Als Kapitalanleger setzt Du diese Kosten steuerlich ab, allerdings nicht sofort, sondern zum größten Teil über die Abschreibung. Ein Teil ist aber sofort absetzbar. Hier siehst Du, welcher.
Diese Kosten gehören zu den Anschaffungskosten
- Grunderwerbsteuer
- Notarkosten für den Kaufvertrag und die Auflassung
- Grundbuchkosten für die Eintragung als Eigentümer
- Maklerprovision
- Kosten für ein Wertgutachten vor dem Kauf
Diese Kosten werden im selben Verhältnis wie der Kaufpreis auf Grund und Gebäude verteilt. Der Gebäudeanteil erhöht Deine Abschreibung.
Diese Kosten sind sofort absetzbar
Kosten der Finanzierung gehören nicht zu den Anschaffungskosten. Sie sind im Jahr der Zahlung sofort Werbungskosten:
- Notar- und Grundbuchkosten für die Eintragung der Grundschuld
- Bereitstellungszinsen und Schuldzinsen
- Gebühren für die Finanzierung, zum Beispiel für eine Bewertung durch die Bank
Die Notarrechnung enthält meist beide Teile. Es lohnt sich, sie aufzuteilen.
Rechenbeispiel
Kaufpreis 300.000 Euro, Grunderwerbsteuer 5 Prozent, also 15.000 Euro. Notar und Grundbuch für den Kauf 4.500 Euro, Maklerprovision 10.710 Euro. Zusammen sind das 30.210 Euro Anschaffungsnebenkosten. Bei 80 Prozent Gebäudeanteil erhöht sich Deine Abschreibungsgrundlage um 24.168 Euro. Bei 2 Prozent AfA sind das 483 Euro zusätzliche Abschreibung pro Jahr, über 50 Jahre die vollen 24.168 Euro. Die Grundschuldkosten von rund 1.000 Euro setzt Du zusätzlich sofort im Kaufjahr ab.
Was nicht absetzbar ist
Der Anteil der Nebenkosten, der auf Grund und Boden entfällt, wirkt sich während der Vermietung nicht aus. Auch die Tilgung des Darlehens ist kein Aufwand.
Im Zusammenhang mit der Kaufpreisaufteilung
Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr Nebenkosten schreibst Du ab. Eine gut begründete Kaufpreisaufteilung wirkt deshalb doppelt. Mehr unter Kaufpreisaufteilung bei der Eigentumswohnung.
Häufiger Fehler
Die komplette Notarrechnung wird zu den Anschaffungskosten gerechnet. Der Teil für die Grundschuld ist aber sofort absetzbar und bringt die Steuerersparnis schon im Kaufjahr.
Häufige Fragen
Nein. Sie gehört zu den Anschaffungskosten und wird mit dem Gebäudeanteil über die Abschreibung wirksam.