Kurz gesagt
Seit Januar 2026 gelten neue Regeln zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Erhaltungsaufwand bleibt die Regel, energetische Maßnahmen sind häufiger sofort absetzbar. Die Regeln gelten in allen offenen Fällen.
Im Januar 2026 hat das Bundesfinanzministerium neu geregelt, wann Kosten für Instandsetzung und Modernisierung sofort absetzbar sind und wann sie abgeschrieben werden. Das Schreiben vom 26. Januar 2026 ersetzt die bisherigen Grundsätze aus dem Jahr 2003 und gilt in allen offenen Fällen.
Die wichtigsten Punkte
- Erhaltungsaufwand bleibt die Regel: Kosten für Reparatur und zeitgemäßen Ersatz sind weiterhin sofort absetzbar.
- Energetische Maßnahmen: Eine deutliche Senkung des Energiebedarfs führt allein nicht zu Herstellungskosten. Neue Fenster, Dämmung oder eine neue Heizung bleiben damit häufiger sofort absetzbar.
- Standardhebung: Herstellungskosten liegen vor, wenn in mindestens drei von vier Kernbereichen der Standard deutlich steigt. Die Kernbereiche sind Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster. Bei Wohngebäuden geht die Verwaltung grundsätzlich von einem mittleren Standard aus.
- 15-Prozent-Grenze: Die Verwaltung regelt die anschaffungsnahen Herstellungskosten ausführlich, mit Beispielen zur Dreijahresfrist.
- Sanierung in Raten: Maßnahmen, die nach einem Gesamtplan über mehrere Jahre laufen, werden zusammen betrachtet. Maßgeblich ist jetzt ein Zeitraum von drei statt bisher fünf Jahren.
Was das für Kapitalanleger heißt
Wer eine Bestandswohnung kauft und energetisch modernisiert, kann die Kosten häufiger sofort absetzen als früher. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf bleibt aber die 15-Prozent-Grenze zu beachten. Große Maßnahmen in mehreren Kernbereichen gleichzeitig führen weiterhin zu Herstellungskosten.
Gilt auch rückwirkend
Die neuen Regeln gelten in allen offenen Fällen. Hast Du Bescheide aus Vorjahren, die noch nicht bestandskräftig sind, lohnt sich ein Blick darauf, ob Modernisierungskosten zu Unrecht als Herstellungskosten behandelt wurden.
Mehr zur Abgrenzung im Leitfaden Renovierung der vermieteten Wohnung und unter Die 15-Prozent-Grenze.
Häufiger Fehler
Neue Fenster und Dämmung werden automatisch als Herstellungskosten behandelt, weil sie Energie sparen. Nach den Regeln von 2026 sind sie häufig sofort absetzbar.
Häufige Fragen
Die Finanzverwaltung hat die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten neu gefasst. Energetische Maßnahmen führen nicht mehr allein wegen der Energieersparnis zu Herstellungskosten.