Kurz gesagt
Renovierst Du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf für mehr als 15 Prozent der Gebäudekosten ohne Umsatzsteuer, kannst Du die Kosten nicht mehr sofort absetzen. Sie werden dann wie das Gebäude über Jahrzehnte abgeschrieben.
Viele Kapitalanleger renovieren in den ersten Jahren nach dem Kauf: neues Bad, neue Böden, frische Wände. Normalerweise setzt Du solche Kosten sofort ab. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf gilt aber eine Grenze. Wer sie überschreitet, kann die Kosten nur noch über Jahrzehnte abschreiben.
Die Regel
Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Beide Werte werden ohne Umsatzsteuer verglichen. Die Kosten erhöhen dann die Abschreibungsgrundlage und wirken mit 2 oder 3 Prozent im Jahr.
Rechenbeispiel
Kaufpreis 300.000 Euro, Gebäudeanteil inklusive Nebenkosten 240.000 Euro. Die Grenze liegt bei 36.000 Euro ohne Umsatzsteuer.
- Renovierung für 30.000 Euro netto: sofort absetzbar. Bei 40 Prozent Steuersatz sparst Du 12.000 Euro Steuern im Jahr der Zahlung.
- Renovierung für 40.000 Euro netto: Herstellungskosten. Bei 2 Prozent AfA sind das 800 Euro Abschreibung im Jahr und rund 320 Euro Steuerersparnis.
Was mitzählt
- Reparaturen und Modernisierungen in der Wohnung, auch Schönheitsreparaturen
- Dein Anteil an Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum
- Alle Maßnahmen innerhalb der drei Jahre zusammen, nicht je Jahr
Nicht mit eingerechnet werden Kosten für Erweiterungen, die ohnehin Herstellungskosten sind, und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Achtung im dritten Jahr
Die Grenze gilt für den gesamten Zeitraum. Wird sie erst im dritten Jahr überschritten, ändert das Finanzamt auch die Bescheide der Vorjahre. Bereits abgesetzte Kosten werden dann nachträglich in die Abschreibung umgebucht.
So planst Du richtig
- Größere Maßnahmen, die nicht dringend sind, nach Ablauf der drei Jahre durchführen.
- Notwendige Reparaturen vor dem Kauf durch den Verkäufer erledigen lassen.
- Alle Rechnungen der ersten drei Jahre sammeln und die Summe im Blick behalten.
Neue Regeln seit 2026
Die Finanzverwaltung hat im Januar 2026 ihre Grundsätze zur Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten neu gefasst. Unter anderem gilt eine deutliche Senkung des Energiebedarfs allein nicht mehr als wesentliche Verbesserung. Mehr unter Neues BMF-Schreiben 2026.
Häufiger Fehler
Die Renovierung wird über zwei Jahre verteilt, damit jedes Jahr unter 15 Prozent bleibt. Die Grenze gilt aber für alle drei Jahre zusammen. Am Ende sind alle Kosten Herstellungskosten.
Häufige Fragen
Ab der Anschaffung, also ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.