Kurz gesagt
Einnahmen sind Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlungen, Nachzahlungen des Mieters und verrechnete Kautionen. Sie zählen im Jahr des Zahlungseingangs, mit einer Ausnahme für Mieten kurz vor oder nach dem Jahreswechsel.
Mieteinnahmen gehören in Deine Steuererklärung, aber nicht jede Zahlung Deines Mieters ist gleich zu behandeln. Entscheidend sind zwei Fragen: Was zählt als Einnahme, und in welchem Jahr?
Was als Einnahme zählt
- die Kaltmiete
- die Nebenkostenvorauszahlungen
- Nachzahlungen des Mieters aus der Nebenkostenabrechnung
- Ausschüttungen aus einem Mietpool oder Zahlungen aus einer Mietgarantie
- eine einbehaltene Kaution, soweit Du sie mit Forderungen verrechnest
Erstattungen an den Mieter aus der Nebenkostenabrechnung mindern Deine Einnahmen im Jahr der Zahlung.
Das Jahr der Zahlung zählt
Mieteinnahmen versteuerst Du in dem Jahr, in dem das Geld auf Deinem Konto eingeht. Eine Ausnahme gilt um den Jahreswechsel: Die Miete für Dezember, die erst Anfang Januar eingeht, gehört noch ins alte Jahr, wenn sie innerhalb von zehn Tagen nach dem 31. Dezember gezahlt wird und fällig war. Umgekehrt gehört die Januarmiete, die schon Ende Dezember kommt, ins neue Jahr.
Die Kaution
Die Kaution ist keine Einnahme, solange sie nur als Sicherheit bei Dir liegt. Verrechnest Du sie nach dem Auszug mit offenen Mieten, sind diese Beträge Einnahmen. Behältst Du sie für eine Reparatur ein, steht dem die Reparatur als Werbungskosten gegenüber.
Verbilligte Vermietung
Vermietest Du deutlich unter der ortsüblichen Miete, etwa an Angehörige, gelten drei Stufen:
- Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete: Die Vermietung gilt als voll entgeltlich, alle Werbungskosten sind absetzbar.
- Zwischen 50 und 66 Prozent: Eine Überschussprognose entscheidet. Fällt sie positiv aus, bleibt der volle Abzug erhalten, sonst wird aufgeteilt.
- Unter 50 Prozent: Die Werbungskosten sind nur anteilig im Verhältnis der gezahlten zur ortsüblichen Miete absetzbar.
Wo es eingetragen wird
In der Anlage V stehen Kaltmiete und Umlagen getrennt. Mehr unter Anlage V für die Eigentumswohnung ausfüllen.
Häufiger Fehler
Die Dezembermiete, die am 3. Januar eingeht, wird ins neue Jahr gebucht. Sie gehört ins alte Jahr, sonst stimmen beide Jahre nicht.
Häufige Fragen
Im alten Jahr, wenn sie innerhalb von zehn Tagen nach dem 31. Dezember eingeht und fällig war.