Kurz gesagt
Bis die Bescheinigung vorliegt, läuft die Steuererklärung mit den Werten des Bauträgers. Kommt die Bescheinigung, ändert das Finanzamt alle betroffenen Jahre rückwirkend, auch bestandskräftige Bescheide. Je nach Inhalt folgt eine Erstattung oder eine Nachzahlung.
Bei Denkmalimmobilien und Wohnungen im Sanierungsgebiet hängt die erhöhte Abschreibung an einer Bescheinigung der Behörde. Bei Bauträgerprojekten kommt sie oft erst Jahre nach dem Kauf, weil die Behörde erst nach Abschluss der gesamten Sanierung prüft. Hier erfährst Du, wie Deine Steuererklärung bis dahin läuft und was passiert, wenn die Bescheinigung da ist.
Warum die Bescheinigung so wichtig ist
Die Bescheinigung ist für das Finanzamt bindend. Sie legt fest, ob das Gebäude die Voraussetzungen erfüllt und wie hoch die begünstigten Kosten sind. Das Finanzamt prüft danach nur noch die steuerlichen Fragen, etwa ob die Kosten Dir zuzurechnen sind.
Die Erklärung bis zur Bescheinigung
Bis die Bescheinigung vorliegt, erstellen wir Deine Steuererklärung mit den Werten aus dem Kaufvertrag und der Kostenaufstellung des Bauträgers. Viele Finanzämter berücksichtigen die erhöhte Abschreibung in dieser Phase nur vorläufig oder zunächst gar nicht und warten auf die Bescheinigung. Das ist normal und kein Fehler.
Auch für den Lohnsteuer-Freibetrag gilt: Wir setzen nur die Werte des Bauträgers an, nie geschätzte Beträge. So vermeidest Du spätere Nachzahlungen.
Wenn die Bescheinigung kommt
Die Bescheinigung wirkt zurück. Das Finanzamt ändert alle betroffenen Steuerbescheide, auch solche, die schon länger bestandskräftig sind. Zwei Fälle sind möglich:
- Die Bescheinigung bestätigt die Werte: Hat das Finanzamt die erhöhte Abschreibung bisher nicht oder nur teilweise angesetzt, bekommst Du für alle Jahre eine Erstattung.
- Die Bescheinigung nennt niedrigere Kosten: Dann korrigiert das Finanzamt die Abschreibung nach unten und fordert Steuern nach, gegebenenfalls mit Zinsen.
Was Du tun musst
- Bewahre die Kostenaufstellung und alle Schreiben des Bauträgers zur Sanierung auf.
- Frag beim Bauträger oder der Hausverwaltung regelmäßig nach dem Stand der Bescheinigung.
- Leite die Bescheinigung sofort an Deinen Steuerberater weiter, sobald sie da ist.
Bei uns bekommst Du zweimal im Jahr eine automatische Erinnerung, die Bescheinigung hochzuladen. Die Änderung aller Jahre nach Eingang der Bescheinigung kostet 178,50 Euro je Objekt inklusive Umsatzsteuer.
Mehr zur Denkmal-AfA
Wie die Abschreibung selbst funktioniert und wie viel sie bringt, steht im Leitfaden Denkmal-AfA für Kapitalanleger.
Häufiger Fehler
Die Bescheinigung kommt nach Jahren per Post und landet im Ordner, ohne dass das Finanzamt sie bekommt. Dann fehlt die erhöhte Abschreibung dauerhaft oder wird später mit Nachzahlung korrigiert.
Häufige Fragen
Bei Bauträgerprojekten oft mehrere Jahre, weil die Behörde erst nach Abschluss der gesamten Sanierung prüft.